成交掉頭向下，問題房源大量涌入，讓法拍房徹底涼涼。北京商報記者調查發現，在剛剛過去的7月，法拍房市場呈現出流拍率高、溢價率低、成交價集體跌穿評估價三大趨勢，部分優質豪宅甚至降價1億元無人問津。頭部平臺阿里拍賣，住宅法拍房溢價成交的房源僅7套，占比為7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映當前市場對法拍房的冷遇態度。不僅如此，隨著問題房的堆積、價格優勢的不再，越來越多的職業玩家開始放棄這個市場。

近90%成交房源低于評估價

【資料圖】

法拍房即法院拍賣房產，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權，而在此過程中遭到拍賣的房子就是法拍房。

北京商報記者梳理阿里拍賣成交記錄發現，在剛剛過去的7月，阿里拍賣住宅用房共有152套進入到拍賣環節（不含中止、撤回房源），其中成交90套。在這成交的90套中，溢價成交的房源僅7套，占比7.8%；平價成交4套，占比4.4%；79套房源低于評估價成交，占比高達87.78%。

北京商報記者注意到，上述房源成交多為二拍階段，由此也造成整體溢價率偏低。

所謂二拍，即根據人民法院關于財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%，第二次拍賣在法拍房領域也叫作二拍。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，大量法拍房源低于評估價成交，一方面是區域房價走低的既成事實，另一方面也是整體成交量縮水的體現。房地產市場的不確定性，讓法拍房參與者也變得更加謹慎。

全款當道 四成流拍

在成交房源中，也有一些“熱度”房源。出價次數最多的房源為北京市海淀區西釣魚臺嘉園1號樓9層5單元902室，該房源吸引1.5萬人次圍觀，經歷527次出價、507次延時后，以約1774.31萬元成交，折合單價約為11.77萬元/平方米。但該房源整體溢價率并不高，僅為6.42%。

低溢價率之外，流拍也成為當下法拍房市場最真實的寫照，7月阿里拍賣住宅用房共有62套房源流拍，流拍率達到40.79%。

流拍房源中，也有話題度比較高的房源。例如，北京市通州區普欣南里113號樓（泰禾中國院子）-1至2層，建筑面積為505.76平方米，獨棟式小院別墅，帶地下室，有約2000平方米獨立院落。別墅共三層，地上2層、地下1層，評估價約2.46億元。該房源于年內6月第一次拍賣，起拍價約為1.72億元，較評估價打7折，但直至拍賣結束無人報名。

7月初，上述房源第二次競拍，起拍價下調至1.38億元，較評估價降價超億元，吸引6071人次圍觀，但仍無人報名。目前該房源以1.38億元進入到變賣環節。

對于稀缺的億元級項目降價一個“小目標”無人問津，易居研究院研究總監嚴躍進表示，在當時市場環境下，樓市的“貶值”屬性，讓豪宅項目也不再具有特別的吸引力。再加上該法拍房源需要全款支付，如此大的資金額度，能參與的買家被進一步壓縮。

對于法拍房高流拍率現象，一位從事多年法拍房工作的業內人士告訴北京商報記者，阿里等拍賣平臺對于法拍房的“質量”，會提前有一個篩選環節，明顯流拍的房源，根本就不會掛出來。但即便如此，法拍房也會由于各種原因，出現流拍率高的情況。對于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映當前市場對法拍房的冷遇態度。一般來說，北京等一線城市的流拍率在25%左右，而能級較弱的城市流拍率，甚至高于50%。

流拍率居高不下的同時，法拍房的掛牌量逐年攀升。以住宅為例，據中指研究院數據顯示，住宅2022年上半年共掛拍14.1萬套，占總體55.2%；而2023年上半年住宅掛拍量增加近4萬套，達到17.9萬套，占總體59%。

“縫差”不再 職業玩家離場

1991年《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執行措施，而拍賣的對象就包括了房屋。在房地產市場大熱和調控從嚴的背景下，法拍房也成為一些炒房人的牟利手段，由此也產生了一大批“職業玩家”。知情人士估計，在整個法拍房市場中，職業投資客及機構能占到80%左右，如今法拍房市場的冷遇，與“職業玩家”離場不無關系。

“2021年以后，這個行業基本不是沒漏可撿，而且深坑遍地。” 作為一名曾經的“輔拍”公司的副總，劉謙在2022年下半年宣布封拍。封拍的原因很簡單——坑多利薄。

與劉謙不同，陳琳是一家房企的策劃總，她在法拍房這個“渾水里”已經蹚了小10年，與傳統的職業拍家不同，陳琳的投資目的不多，更多的是給親戚朋友“找房子”。

“職業玩家最大的不同，是交易前就基本定了房子。”陳琳回憶，自己最后一套法拍房就是在2020年4月入手的，市場價8折、傭金1個點，個人產權清清楚楚，法拍的原因是那個時間段的“普通故事”——干小老板的業主遭遇了疫情的黑天鵝。這套房子的管理員是陳琳熟悉的業務員，上架前一天下午4點，業務員把房子的情況發給了陳琳，認識了5、6年，合作了7、8套房子，陳琳拿到這個房子后，快速約了業務員，去現場，“通宵盡調”，沒等到第二天的日出就把這個房子定了下來。

“該走的法拍程序肯定要走，做了這么多年，什么樣的房子大概會遇到什么樣的阻擊，大致心中有數。”這套房子另外一個特點，就是時至疫情起，在普通買家尚未反應過來的情況下，陳琳的競爭對手主要是職業買家。

“2020年2、3月時法拍出現了特別典型的職業市場，大部分普通人普通買房都不敢，更何況是法拍。”謝強，曾任北京某頭部機構分管法拍業務的副總，是陳琳的老朋友，也認可關于當時市場處于“職業玩家”的階段。

“那段時間，包括2020年可能是法拍最后的一個周期。”2021年，隨著房企爆雷出現，大批產權復雜、抵押問題多的房源沖入市場。

“2020年一季度還能撿到漏，以后基本就很難了。”陳琳的撿漏最終得以實現，是由于房子掛得急，起拍價不低，當時的環境對于盡調并不友好，除了兩個“參與性報價”的以外，最終陳琳以超過起拍價7萬元的價格為媽媽將這套房子收入囊中。

“同樓層鏈家App報價是380萬，估計成交在差不多，我們收的總成本在316萬左右。”對于這樣一個價格陳琳直言普通買家會覺得“不合適”，與想象中的法拍“大便宜”有很大差別，但從房源的“干凈程度”、房子本身的區位等屬性看，她自己很滿意。“職業玩家最大的不同，是不純粹追求價格低，安全與價差對職業玩家同等重要。”

收了這套房源后，陳琳也陸陸續續關注了一些房子，但用她的話說“坑都挺大”。

“大批爆雷開發商的項目、公司個人查封的項目入市，主體一般都伴隨著復雜的債權。”謝強也直言，在金融機構債權優先的原則下，市場越動蕩，個人購買法拍房的風險越大，加之近年來房地產市場的不斷下行，特別是2023年小陽春以后普通商品房市場成交量斷崖式下跌，讓法拍房的價格優勢幾近消失，看不到“縫差”的職業玩家開始離場。

下行市場的必然

隨著價格與資格優勢褪去，法拍房市場也正在越來越理性。

最早一批將法拍房納入限購范圍的城市如北京，早在2017年就發布了相關政策。2017年4月27日，北京限購政策再次加碼，法拍房也被納入北京市限購范圍，如果競拍人沒有購房資格，將無法辦理產權登記。

彼時，除北京等個別城市外，大多數城市仍執行法拍房“不限購”政策。但2021年末，最高人民法院發布新規后，法拍房不限購也已成為歷史。新規中明確提及，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。這意味著法拍房“不限購”的房票成為過去式。

資格優勢不再，價格優勢則是壓倒法拍房的最后一根稻草，二手房價跌量縮的趨勢，也直接影響到法拍房的“價差”，可以說是下行市場中的一個必然結果。

以北京為例，根據北京住建委官網數據統計，今年7月北京二手房網簽9718套，環比上月下降16.3%，二手房成交量自4月開始連續4個月下滑，和3月份相比下降56.2%。受市場的“活躍度不高”影響，北京二手房掛牌量也創新高，根據北京商報記者此前調查，一些偏核心的二手房房源，更是出現降價百萬的情況。

“多數人參與法拍房的目的是‘撿漏’，但目前‘撿漏’法拍房的概率正在降低。”嚴躍進表示，隨著二手房價格走低、法拍房市場逐漸透明化，與之前相比，法拍房的“價差”空間正在被壓縮。而受房地產市場下行影響，投資法拍房的不穩定性也在提升，一升一降攔住了多數投資者。

此外，購買法拍房還存在風險難料的“后遺癥”，這也往往讓購房人始料未及。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴北京商報記者，法拍房可能存在產權不明、補繳差價、入住清場等一系列潛在風險。比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，拒不配合，導致買了房子卻無法實際使用處分。

此外，有一些執行拍賣，為了盡快變現，可能不會對房子的產權做周密的調查或要求，對于產權本身有問題的房子，拿到以后可能會面臨無法辦理產權的風險。對于多重查封、抵押的房產，尤其是不同法院、不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證。

“有的房源可能拖欠大量的稅費，比如房產相關的稅費、使用過程中產生的暖氣費物業費水電費等，產生新的麻煩和成本。”王玉臣稱，特別提醒這些成本都是買受人承擔，實際的成本恐怕不只是成交價。如果房屋質量或結構有問題，也難以追究責任。

北京商報記者 王寅浩