金融界6月20日消息今日早間，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均較上一期下降10個基點。這是繼2022年8月以來，LPR首次調整，結束了此前連續9期的“按兵不動”。

中指研究院指出，本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+ 60個基點） ，已降至歷史低位。

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以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。以房貸款100萬元、貸款20年、等額本息還款方式計算，月供減少54元，累積20年月供減少1.3萬元。

為何降息？

自2019年8月份LPR改革以后，LPR的定價=MLF利率+浮點。同策研究院指出，從過往規律來看，LPR與MLF利率聯動的概率約60%，此次LPR利率的下調直接原因是遵循了定價機制的規則。從深層次的原因來看，主要基于兩個方面的考慮：

第一、利率傳導機制起作用，縮小存貸差，前一段時間銀行相繼調整了存款的利率水平，在經濟下行壓力下，央行通過降低存款利率等措施，來提高市場流動性、降低借貸成本，激發消費和投資等活動。第二、對房地產市場的支持。保障剛需和改善群體合理住房需求始終是政策支持的重點，在經濟下行壓力較大，失業率上升，收入預期不穩定的背景下，降低居民購房成本是政策調整的方向。

國家統計局公布5月份房地產市場運行數據，房地產業鏈整體仍然較為低迷，LPR利率的調整對于穩定地產有一定影響。開發投資前5個月累計增速-7.2%，當月同比-21.5%，降幅分別較4月份擴大1和5.3個百分點；新開工累計增速為-22.6%，降幅較4月份擴大1.4個百分點。可以看到開發商投資開工意愿持續下降。

房企進入到資產負債表衰減階段，金融政策對房地產影響的邊際效應下降。我國房地產進入去杠桿階段以后，在三道紅線及貸款集中度管理等政策治理下，房企外部融資的通道切斷，僅剩下銷售回款的自身造血功能，在市場下行壓力下，銷售規模大幅下滑，到期債務不能按時償還，暴雷及項目停工等行為嚴重影響到企業信用，外部融資環境盡管在優化，但是對于出險房企來講，金融十六條及三支箭等政策直接效果不明顯，出險房企信用不斷惡化，很難對接到外部資金。融資政策向優質房企傾斜，優質房企在當前環境下均調整了發展戰略，規模化不再是第一要務，取而代之的是穩健和安全，因此，優質房企即使融資后，第一件事不是投資拿地，而是償還到期債務，避免債務暴雷。這就很好理解，為什么近期M2一直保持兩位數的增長，而房地產行業相關指標不斷擴大降幅，指標逆向分化尤為明顯的原因。

居民購買力不斷下降是我國房地產市場的核心問題。從30城商品房銷售數據來看，進入6月份銷售下行壓力進一步加大，從日均成交套數來看，本月1-19號日均成交套數為3084套，較5月份日均成交規模下降18.65%。這還是30個核心城市，大部分四五線城市情況更為嚴峻。伴隨著成交量的下行，房價下行的壓力也在不斷增加，國家統計局的數據顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。4個一線城市中，上海的降幅最大，環比下降了0.8%。而北京則是今年以來首次環比下降，降幅為0.6%。廣州和深圳的降幅略低，分別為0.2%和0.1%。四大一線城市二手房價格齊跌，這在以往年份極為罕見，凸顯了房價下行的壓力。

是不是“史詩般救市”信號？

同策研究院認為，LPR利率的下調對于房地產行業的影響更多在預期。目前來看，房地產行業最核心的問題在于信心不足。LPR利率的經歷10個月后再次下調，表明央行對于購房者需求支持力度的加碼，意味著相關決策層對于穩定房地產市場的政策導向以及具體措施的落實。

市場傳言近期將會開啟“史詩般救市”，LPR是不是新一輪救市的信號？同策研究院分析，從兩個方面來看：第一，6月17日國常會提到了提振經濟的四項措施，但是沒有點名房地產；第二、5年期LPR降息的幅度有限。同策研究院預判：第一、全國層面大范圍的救市可能性不高，尤其是一線城市取消限購等政策基本沒有可能；第二、更多救市會出現在二三四線城市，也是從因城施策、穩定當地樓市的角度來理解。

未來將有哪些政策可期？中指研究院指出，從政策內容上看，中央和監管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優化空間，如通過一區一策、與生育政策和人才政策結合等方式進行調整。

中指研究院分析，若更多實質性政策落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產市場逐漸企穩，下半年市場有望溫和修復。