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作者|王迪

編輯|吳亞

出險民營房企的命途走向了分叉路：有人無奈退市，有人仍堅持自救。如今，千億房企中國奧園境外債務重組取得新進展。

6月12日晚，中國奧園（03883.HK）公告稱，未償還債務的債權人已簽訂或加入暫緩償還債務協議。已委任羅兵咸永道為公司監察會計師，負責監察公司遵守中期債務暫緩協議項下履行情況。

根據公告顯示，奧園已經與絕大多數境外主要債權人簽訂中期債務暫緩協議，包括28.62億美元境外優先票據、3.748億美元境外私募票據，以及7.554億美元就八項融資安排的境外債務工具，共涉及資金39.922億美元。

奧園稱，中期債務暫緩協議將為公司與主要境外債權人就全面重組條款的磋商提供穩定平臺。當前公司及顧問正積極與債權人磋商，旨在最終落實全面財務重組，為奧園提供可持續的資本架構，為所有投資人創造長期價值。

按照此前計劃，奧園要在6月30日前與債權人達成一致，完成整體債務重組協議。

“現在屬于中期債務暫緩，離整體債務重組成功還有一步之遙。整體債務會比這個多一點點，還沒有官方公布過，具體以公告為準。”某位奧園業內人士告訴搜狐財經，目前重組基本順利進行中，希望6月底能完成整體債務重組協議。

兩年自救路，奧園迎來“極限生存”的4個月

40億美元境外重組迎來新進展，為奧園贏得了喘息的機會。這對于身處融資及資金緊張的房企們而言，難能可貴。

接下來，擺在奧園面前的是，如何避免旗下主要上市平臺在四個月后退市的問題。

因年報“難產”從去年4月停牌至今，中國奧園在聯交所停牌已有一年多。如果今年9月未能復牌，奧園也將面臨退市預警。

這意味著，債務重組之外，中國奧園必須按照港交所復牌指引，在9月30日前發出2021年和2022年財報，讓奧園解除除牌風險，甚至是恢復正常經營。所以說，接下來的4個月，是奧園起死回生的重要關鍵點。

“現在更焦慮的是經營業績。畢竟債務展期，也是債權人給予房企時間，最終還是要看業績。若是業績垮了，或者看不到希望了，就解決不了實質性的問題。“某位奧園內部人士如此對搜狐財經表示。

就中國奧園的股價來看，暫停交易時的股票交易價格為1.18港元/股，總市值為34.99億元，市盈率（TTM）為0.52。

“目前，開啟的是極限生存模式，爭取能夠活得更久一些。”一位奧園內部人士稱。

就債務方面來看，除了境外債務有序進行之外，奧園已經與若干境內金融機構訂立安排延長本金逾人民幣307億元現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協商階段。

“21奧園債”、“20奧園01”均順利通過本息展期方案，也表明投資人對中國奧園轉型重組成功，盡快走出行業低迷周期、恢復正常經營充滿信心。

奧園公告稱，將適時另行公告，通報有關境外債務重組進展相關事宜。

四獲國資馳援，化債自救進行中

出險房企重組正在加速。除華夏幸福外，富力地產、融創中國成功實現境內外債務的全部重組，龍光集團境內債整體重組也取得成功。綠地控股、恒大等頭部出險房企也相繼對境內或境外債務實現整體重組。

回顧此批出險房企，他們身上有相似性：以高周轉、高杠桿在地產黃金時代成為業績黑馬。同樣地，因瘋狂擴張，遇到融資渠道逐漸被收緊，最終“折戟沉沙”。

搭乘“奧運會”全民運動的熱潮，奧園打響了品牌知名度，并在2016年到2019年實現銷售額從百億級到千億級的跨越，以舊改之名征戰大灣區。

從數據上看，中國奧園的資產負債率從2016年的77.97%增長到了2020年的83.34%，負債總額則從2016年的517.87億增加到2020年的2714.26億，負債總額翻了5倍。

肆意擴張的背后總要付出代價。因為舊改長周期、“回血”慢的特點，也曾造成奧園在資金鏈層面的拖累。自從2021年10月標普將其信用評級下調之后，中國奧園迎來“股債雙殺”，隨后又被傳出將甩賣旗下奧園健康的股份，用以償還債務。

如今，在引戰、復牌、債務重組的過程中，舊改成了奧園自救的“底牌”。

今年6月，奧園與中金國測的合作，中金國測此次看中的，正是奧園位于大本營廣州逾千億貨值的舊改項目，全部集中在廣州黃埔、荔灣主城區的重點區域。協議中涉及股權合作的舊改項目，每個貨值均在百億級以上，且均有望在明年實現供地。

據悉，奧園城市更新項目已經進入加速轉化和利潤釋放期，正在推進中的項目有32個，總建筑面積2500萬㎡，絕大多數位于廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市。

與中金國測的合作，讓中國奧園重組紓困路上國資央企朋友圈再擴容，使得又一個國資背景合作伙伴馳援奧園。

據搜狐財經了解，今年以來，奧園已經四度獲得國資馳援。此前1月，奧園官宣與實力國企山東健康達成協議，共同開發珠海翠微舊改項目；2月引進廣州國資南粵基金為其旗下物業運營板塊奧園健康（3662.HK）的大股東；4月與國資背景的西安航投科創戰略合作，深耕區域。

自去年以來，奧園一直在為緩解流動性危機而奔走。有業內人士指出，境外整體重組有利于出險房企集中精力恢復正常有序經營，超百億元的債務能否妥善解決，仍是奧園自救的關鍵。雖然境外債務重組獲實質性進展十分重要，但是企業最終能否“復活”，還需要找準主業，促進銷售，實現自我“造血”。

就保交付來看，數據顯示，今年1-5月奧園交付約1.2萬套房源，交付面積約155萬平方米。截至5月底，奧園廣東區域、華中區域、華東區域、中西部區域等絕大多數已售項目實現100%復工。