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                  杭州樓市,一腳踏空了

                  2023-05-05 18:55:54來(lái)源:騰訊網(wǎng)

                  作者:子非魚(yú)


                  (資料圖片)

                  ?01 | 杭州樓市熄火

                  當(dāng)下樓市,如同夏夜中的螢火蟲(chóng),忽明忽暗。明的時(shí)候,也只能照亮一個(gè)小角落,而暗的時(shí)候,則漆黑一片。

                  4月份,無(wú)疑是暗黑時(shí)刻。機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示,剛過(guò)去的4月份熱點(diǎn)城市的新房與二手房再次進(jìn)入轉(zhuǎn)跌。

                  廣州11個(gè)區(qū)二手房全線下跌。

                  深圳的二手房4月份過(guò)戶(hù)量環(huán)比下跌了19%,下轄的11個(gè)區(qū),大鵬新區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)較猛,鹽田略微正增長(zhǎng),其余全部下滑。

                  武漢新房4月份環(huán)比近乎腰斬。

                  制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):武漢住建局

                  在4月份發(fā)布兩個(gè)救市大招的杭州,也沒(méi)有躲不過(guò)大周期的帶動(dòng),樓市在4月份新房與二手房,出現(xiàn)了全面下滑。

                  截至4月30日,杭州4月份累計(jì)成交二手房7264套。同3月份10213套的成交量相比,跌幅約28.8%。

                  新房方面,根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示,下降幅度更大,成交面積環(huán)比下降了30%。

                  要知道:

                  第一,這可是在二手房大規(guī)模降價(jià)讓利之下發(fā)生的。

                  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露,熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源中,有86%以上在降價(jià)。杭州的降價(jià)房源規(guī)模亦是如此。

                  可見(jiàn),降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。當(dāng)然,主要是因?yàn)榻档貌粔蚝荩煌床话W而已。

                  第二,這可是在4月份出臺(tái)了兩個(gè)救市大招的背景下發(fā)生的。

                  3月份,杭州放松了錢(qián)塘區(qū)的限購(gòu),非戶(hù)籍人口1個(gè)月社保即可購(gòu)房。自此杭州的限購(gòu)圈在一步步收縮,外圍區(qū)基本都不再限購(gòu)。

                  同時(shí),4月中旬杭州降低了落戶(hù)門(mén)檻,將市區(qū)的落戶(hù)門(mén)檻由本科降至專(zhuān)科,并全面放開(kāi)了桐廬縣、淳安縣、建德市三縣(市)城鎮(zhèn)落戶(hù)條件。

                  戶(hù)籍是限購(gòu)的鑰匙,降低落戶(hù)門(mén)檻,便是放松限購(gòu)。

                  饒是如此,也沒(méi)能阻止杭州樓市轉(zhuǎn)向。

                  02 | 負(fù)債率太高

                  正如我在之前的文章中所說(shuō),4月份樓市轉(zhuǎn)向,不是某個(gè)城市個(gè)別現(xiàn)象,而是整體現(xiàn)象,那就得從宏觀層面上找原因。

                  最主要的原因,是因?yàn)榇饲笆芸谡忠蛩囟粔阂值男枨螅谝患径燃嗅尫牛炀土艘患径鹊男「叱保@些需求在一季度被消耗得差不多。

                  而新的需求,由于收入和就業(yè)復(fù)蘇并不順暢,并沒(méi)有形成,于是便出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市樓市成交量集體青黃不接、后繼乏力的現(xiàn)象。

                  除了共同因素外,杭州還有其特殊因素,民眾的杠桿率太高了,位居全國(guó)各城市第一位。

                  2022年年末,杭州住戶(hù)貸款(基本是房貸)24531億元,公積金貸款1676.1億元,兩者合計(jì)2.62萬(wàn)億元。

                  這一數(shù)值與杭州的GDP之比為139.7%,也即杭州居民的杠桿率,也即居民的負(fù)債表高達(dá)139.7%,位居全國(guó)第一位。

                  換句話說(shuō),杭州是買(mǎi)房最激進(jìn)的城市,但由于房?jī)r(jià)太高,需要背負(fù)的貸款太多,讓杭州的購(gòu)房者,背負(fù)著沉甸甸的貸款。

                  居民負(fù)債表如此高,這可都是有實(shí)力購(gòu)房的人群的負(fù)債表。他們是杭州樓市的中流砥柱,他們的負(fù)債表如此高,杠桿已經(jīng)拉滿,還有多少家底可以掏出來(lái)用于買(mǎi)房?

                  在有錢(qián)人的杠桿被拉滿的背景下,只能寄托新增的需求來(lái)幫助杭州去庫(kù)存。

                  但是杭州高企的房?jī)r(jià)形成的天塹,讓大多數(shù)人口有心無(wú)力。

                  我們都知道杭州繁華富庶,藏富于民是浙江的底色,按照杭州市公布數(shù)據(jù),2022年,杭州住戶(hù)存款為19814億元,平均下來(lái)每個(gè)杭州人在銀行存了16萬(wàn)元,這一數(shù)值位居內(nèi)地第三,僅次于上海、北京。

                  但是在二八法則之下,富裕永遠(yuǎn)只是少數(shù)人。

                  北京師范大學(xué)中國(guó)收入分配研究院披露的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2019年,人均月收入在1萬(wàn)以上的家庭占比只有0.61%。

                  另外一組數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)月薪超過(guò)5000需要納稅的人只有1.4億人,北上廣深四個(gè)一線城市年收入超百萬(wàn)的人數(shù)合計(jì)不超過(guò)50萬(wàn),要知道四大一線城市的總?cè)丝?300萬(wàn)。

                  可見(jiàn),在北上廣深杭這種房?jī)r(jià)超高的城市中,買(mǎi)得起房的是極少數(shù),買(mǎi)不起的才是大多數(shù)。

                  正因?yàn)榇蠖鄶?shù)人的收入不濟(jì),所以一個(gè)拿著杭州平均收入的人,一年不吃不喝只能買(mǎi)得起3.24平米的房子,想要買(mǎi)一套標(biāo)準(zhǔn)大小的100平米的房子,需要不吃不喝31年。

                  如果算上各種其他開(kāi)銷(xiāo),時(shí)間需要翻一倍才行。

                  像北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門(mén)、南京這類(lèi)房?jī)r(jià)超高的城市,房?jī)r(jià)建立起來(lái)的鴻溝,是普通人無(wú)法逾越的。

                  這些城市你說(shuō)沒(méi)有需求嗎,當(dāng)然不是,需求非常旺盛,誰(shuí)不想在這些城市買(mǎi)一套房。但有需求沒(méi)有實(shí)力,只能是無(wú)效需求,空有一腔熱血而已。

                  03

                  房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的基礎(chǔ)

                  當(dāng)下的樓市,面臨著很多尷尬局面。

                  一方面,這些依靠有錢(qián)人撐起來(lái)的高房?jī)r(jià)城市,由于杠桿被拉滿,已經(jīng)買(mǎi)不動(dòng)。有閑錢(qián)的富豪,現(xiàn)在也不敢亂入樓市。

                  另一方面,廣大需要買(mǎi)房的普通人,由于收入和就業(yè)復(fù)蘇遲緩,買(mǎi)不起,形成不了支撐力。

                  此外,還有幾個(gè)利空。在我昨天的文章中已經(jīng)提到:

                  第一,人口見(jiàn)頂、城市化速率見(jiàn)頂。

                  2022年全國(guó)人口見(jiàn)頂轉(zhuǎn)向,人口減少了85萬(wàn)人。反映在各城市身上,便是人口減少的城市越來(lái)越多。仍有人口增量的中心城市,增量也在降速換擋。

                  來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

                  第二,房屋供應(yīng)過(guò)剩。

                  除了深圳、上海、北京等少數(shù)城市仍呈現(xiàn)供需矛盾外,大多數(shù)城市的房屋供應(yīng)都嚴(yán)重過(guò)剩。

                  第三,收入和就業(yè)仍存在不確定性。

                  美國(guó)又加息了,歐美經(jīng)濟(jì)仍在泥淖中掙扎,這會(huì)大大制約我們的出口。成為我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的路上的不確定性。

                  開(kāi)年至今,我們的工業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了跳水。總結(jié)下來(lái)就是一句話:收入與就業(yè)非但沒(méi)有復(fù)蘇,不確定性還在加大。

                  第四,思維改變。

                  日本當(dāng)年的泡沫破滅,改變了日本一代人的思維。日本也自此進(jìn)入了低欲望社會(huì)。

                  口罩三年,會(huì)否讓中國(guó)的年輕人也進(jìn)入低欲望階段?還不好說(shuō),但從調(diào)查的消費(fèi)習(xí)慣改變來(lái)看,即便不是低欲望,至少也不再盲目追求以加杠桿的方式去買(mǎi)房。

                  有此四大利空,全國(guó)90%以上的城市,在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里,都沒(méi)有談房?jī)r(jià)上漲的資格。

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